پیمانکار برای ادامه پروژه نیاز به اطلاعات قبلی سایر پروژه‌ها دارد و فرایند تحویل طولانی است، بنابراین ممکن است پروژه با تاخیر آغاز شود.

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

مدیریت برون سپاری

اجرای قرارداد، انتقال منابع و مدیریت روابط

به دلیل ناتوانی کارشناسان کارفرما در تهیه پیوست‌های فنی، ممکن است پیوست‌های فنی قرارداد شفافیت لازم را نداشته و موجب مناقشه بر سر تفسیر پیوست فنی شود.

مدیریت برون سپاری

سنجش عملکرد

عدم پذیرش مسئولیت تأخیر توسط یکی از طرفین (پیمانکار یا کارفرما)، ممکن است منجر به تیره شدن روابط طرفین بر سر دلایل تأخیر قرارداد شود.

مدیریت برون سپاری

سنجش عملکرد

به علت اینکه شاخص‌های سنجش و ارزیابی تامین کنندگان کمی است نه کیفی، ممکن است ارزیابی تأمین‌کنندگان به درستی انجام نشود.

انتخاب تأمین‌کنندگان

شناسایی، ارزیابی و انتخاب تأمین‌کنندگان

به دلیل برخی مسائل حقوقی و الزام قانونی برای درخواست ضمانت‌نامه‌های بانکی از پیمانکاران، ممکن است پیمانکار ممتاز موردنظر از ادامه عقد قرارداد منصرف شود.

انتخاب تأمین‌کنندگان

مذاکره و عقد قرارداد

به علت استفاده از بانک اولیه تأمین‌کنندگان ارزیابی نشده، ممکن است پیمانکاران فاقد صلاحیت و بی‌تجربه انتخاب شوند.

انتخاب تأمین‌کنندگان

شناسایی، ارزیابی و انتخاب تأمین‌کنندگان

ارزیابی نادرست تأمین‌کنندگان و صرفاً کفایت به بازدید حضوری و عدم صحت­سنجی رزومه‌ها، ممکن است منجر به انتخاب تامین­کنندگان ضعیف شود.

انتخاب تأمین‌کنندگان

شناسایی، ارزیابی و انتخاب تأمین‌کنندگان

شهرت یک پیمانکار و تعلق خاطر به آن، ممکن است باعث حمایت پنهان از آن پیمانکار شده و سایر پیمانکاران علی‌رغم توانمندی و ارائه قیمت مطلوب‌تر حذف شوند.

انتخاب تأمین‌کنندگان

شناسایی، ارزیابی و انتخاب تأمین‌کنندگان

• • در هر ناحیه باید شباهت برقرار باشد.

در شرط­های بالا P معیاری برای سنجش نزدیکی معیار شباهت مانند شدت روشنایی پیکسل­های متعلق به یک ناحیه است. پس از انجام خوشه­بندی بر روی پیکسل­های تصویر، فاصله بین پیکسل­های متعلق به یک ناحیه در فضای ویژگی­ها باید کمینه و فاصله بین پیکسل­های متعلق به خوشه­های مختلف، بیشترین مقدار را داشته باشد. در تابع هدف الگوریتم K-means، یکی از اهداف اشاره شده بهینه می­ شود؛ یعنی مراکز خوشه ­ها طوری انتخاب می­گردند که فاصله تک­تک پیکسل­ها از مرکز خوشه مربوطه کمترین مقدار را داشته باشد. در برخی از مقالات هر دو هدف مورد توجه قرار گرفته و بهینه شده ­اند. برای مثال در معیار Turi که به صورت:

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

(۲-۱)

است، هر دو معیار بهینه می­شوند. در فرمول فوق، intra برابر با میانگین فاصله پیکسل­ها از مرکز خوشه­شان و inter برابر با فاصله نزدیکترین مراکز خوشه ­ها است. Y هم برابر با c*N(2,1) که در آن c ثابت و N(2,1) توزیع نرمال با میانگین ۲ و واریانس ۱ می­باشد که متغیر تصادفی تعداد خوشه ­ها است. از این معیار اعتبار خوشه­بندی در بخش­بندی خودکار تصاویر استفاده می­­شود که علاوه بر بهینه­سازی اهداف ذکر شده، از انتخاب تعداد خوشه­های کم جلوگیری می­ کند.
۲-۲ ورودی، فرض­ها و خروجی
ورودی الگوریتم پیشنهادی تصویر مقیاس خاکستری با ابعاد M*N (تعداد سطرهای M و تعداد ستون­های N) و تعداد ناحیه­های تصویر ورودی است. هر پیکسل تصویر ورودی دارای شدت روشنایی مشخصی بوده و اکثر موارد شدت روشنایی در بازه ۰ تا ۲۵۵ انتخاب می­ شود که ۰ به مفهوم سیاه مطلق و ۲۵۵ بیشترین مقدار بازه یا به عنوان سفید مطلق در نظر گرفته می­ شود. البته در بعضی موارد مقدار شدت روشنایی
پیکسل­ها نرمالیزه می­ شود که در روش پیشنهادی مقادیر پیکسل­های تصویر ورودی پس از اعمال
پیش­پردازش، به بازه ]۱و۰[ نگاشت می­شوند و خوشه­بندی بر روی پیکسل­های با مقادیر نرمال ­شده انجام
می­گردد. توسط فرمول زیر می­توان مقدار شدت روشنایی پیکسل را نرمالیزه کرد:

(۲-۲)

اگرچه تعیین تعداد دقیق ناحیه­های موجود در تصویر کار دشواری است ولی به وسیله هیستوگرام تصویر می­توان تعداد نواحی را مشخص نمود؛ البته تعیین تعداد دقیق ناحیه­های تصاویر نویزدار بدون انجام عملیات پیچیده امکان­ پذیر نیست. پس از اعمال الگوریتم خوشه­بندی بر روی تصویر، پیکسل­های متعلق به یک خوشه یا ناحیه تصویر، با مقدار شدت روشنایی یکسانی (معمولاً شدت روشنایی مراکز خوشه ­ها) برچسب خورده و در تصویر خروجی نمایش داده می­شوند. بنابراین تصویر خروجی شامل مقادیر شدت روشنایی برابر با تعداد ناحیه­ها یا بخش­های موجود در تصویر است.
۲-۳ هدف
اولین مرحله درتحلیل تصاویر، قطعه­بندی یا بخش­بندی می­باشد. بخش­بندی فرآیندی است که تصویر را به قسمت­ های اصلی سازنده­اش تقسیم می­ کند. بدین معنی که اشیاء مختلف موجود در تصویر، با توجه به کاربرد موردنظر، از هم جدا می­شوند تا تحلیل تصویر در مراحل بعدی راحت­تر انجام بگیرد. از جمله موارد کاربردی بخش­بندی در پردازش تصویر است که امروزه در اکثر شاخه­ های علمی و صنعتی مورد توجه بوده و در
بسیاری از شاخه­ها شناسایی اجزای اصلی سازنده تصویر دارای اهمیت زیادی است. به عنوان مثال تشخیص و رهگیری خودکار اهداف متحرک در کاربردها­ی نظامی و تفکیک محصولات مختلف در کاربردهای صنعتی را می­توان برخی از کاربردهای بخش­بندی تصویر نام برد. در شکل ۲-۱ نمونه ­ای از بخش­بندی تصویر نشان داده شده است.
شکل ۲-۱: تصویر بخش­بندی شده تصویر روبرو [۱] شکل ۲-۲: تصویری از یک جاده [۱]
بخش­بندی تصویر فرایند تخصیص برچسب به پیکسل­ها می­باشد که پیکسل­های دارای برچسب یکسان، ویژگی­های مشابه و مشخصی دارند. بنابراین هدف از بخش­بندی، تقسیم تصویر ورودی به ناحیه­های مختلف به طوری که پیکسل­های درون یک ناحیه مشابه و پیکسل­های متعلق به نواحی مختلف، متفاوت از هم باشند، است.
۲-۴ معیار ارزیابی
کیفیت تصویر بخش­بندی ­شده به میزان مشخص بودن اشیاء تصویر ورودی، در تصویر بخش­بندی ­شده بستگی دارد. اشیاء یا ناحیه­های تصویر معمولاً توسط اشخاص خبره و به ­وسیله کشیدن مرز پیرامون هر ناحیه یا برچسب­گذاری پیکسل­های تصویر به صورت دستی توسط فرد خبره مشخص می­گردند. به تصویر
برچسب­گذاری ­شده به وسیله افراد متخصص، تصویر مرجع^[۱۱] یا تصویر به صورت دستی بخش­بندی ­شده^[۱۲] گویند. یکی از معروف­ترین معیارهای مقایسه بخش­بندی تصاویر ، معیار دقت^[۱۳] است که میزان دقت به وسیله مقایسه تصویر بخش­بندی شده با روش مورد ارزیابی و تصویر مرجع محاسبه می­گردد. میزان دقت به وسیله مقایسه پیکسل­های تصویر ورودی که با الگوریتم موردنظر برچسب­گذاری شده ­اند با برچسب پیکسل متناظرشان در تصویر مرجع و شمارش تعداد پیکسل­هایی از تصویر بخش­بندی ­شده به وسیله روش
مورد بررسی که با توجه به تصویر مرجع درست برچسب خورده­اند، محاسبه می­گردد. میزان دقت به صورت زیر به دست می ­آید:

(۲-۳)

روشی که میزان دقت بخش­بندی بالایی داشته باشد، خطای کمتری نیز خواهد داشت و روش مناسبی جهت بخش­بندی تصویر به شمار می­رود. معمولاً الگوریتم­هایی که میزان دقت بالای ۹۰ درصد داشته باشند، روش خوبی برای بخش­بندی تصویر خواهند بود. میزان دقت معیار مناسبی به منظور محاسبه کارآیی
روش­های بخش­بندی تصاویر نویزدار می­باشد و در اکثر مقالات از این معیار جهت ارزیابی الگوریتم­های بخش­بندی استفاده شده است. ما نیز در این پژوهش از معیار دقت برای ارزیابی و مقایسه روش پیشنهادی بهره برده­ایم.
۲-۵ نتایج مورد انتظار
الگوریتم رقابت استعماری یکی از جدیدترین و قوی­ترین الگوریتم­ها در حوزه محاسبات تکاملی محسوب
می­ شود که در حل بسیاری از مسائل به کار گرفته شده است. اما در مواردی که ابعاد مسئله زیاد است، این الگوریتم تعداد تکرارهای بیشتری نیاز دارد تا به جواب بهینه سراسری همگرا شود یا در بعضی مواقع در بهینه محلی تابع هدف به دام می­افتد. بنابراین ایجاد بهبود در نحوه حرکت استعمارگرها و مستعمرات و ایجاد امکان برای استعمارگرها جهت بررسی فضای اطرافشان، باعث کمک به همگرایی سریع الگوریتم به جواب بهینه سراسری می­گردد. الگوریتم خوشه­بندی K-means یکی از معروف­ترین روش­های خوشه­بندی داده ­ها است که با کمینه­سازی تابع هدف، داده ­ها را دسته­بندی می­ کند. در این پژوهش این الگوریتم و الگوریتم رقابت استعماری بهبود یافته با هم ترکیب شده ­اند و با توجه به ترکیب الگوریتم K-means و الگوریتم رقابت استعماری بهبود یافته انتظار می­رود مراکز خوشه بهینه مربوط به پیکسل­های تصویر ورودی به دست آید. همچنین به دلیل استفاده از اطلاعات همسایگی پیکسل­ها روش پیشنهادی نسبت به نویز مقاوم بوده و

خیلی خوب

۸۰/۰-۷۰/۰

خوب

۷۰/۰-۶۰/۰

متوسط

۶۰/۰-۵۰/۰

ضعیف

کمتر از ۵۰/۰

غیر قابل پذیرش

ب) آزمون بارتلت
آزمون بارتلت این فرضیه را که ماتریس همبستگی­های مشاهده شده متعلق به جامعه­ای با متغیرهای ناهمبسته است، می­آزماید. مربع کای معنی­دار بیانگر حداقل شرایط لازم برای اجرای تحلیل عاملی است. اگر sig آزمون بارتلت کوچک­تر از ۵ درصد باشد تحلیل عاملی برای شناسایی ساختار (مدل عاملی) مناسب خواهد بود [۳۵]. برای محاسبه مقدار KMO و sig از نرم افزار SPSS 20 استفاده شد. مقادیر ورودی آنالیز پارامترها منتخب درون­یابی شده برای ۶۲۲ نقطه است. این آنالیزها قسمتی از آنالیز تحلیل عاملی هستند.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

تعیین تعداد گروه­ ها
به منظور تعیین تعداد گروه­ ها مقدار شبه T²، شبه F و مقدار واریانس کل مربوط به گروه ­های مختلف را با روش کلاستر و نمودار درختی محاسبه شد. مقادیر ورودی به آنالیز مهمترین عامل­های تحلیل عاملی می­باشد. جهت محاسبه بهترین تعداد گروه از نرم افزار SAS 9 استفاده شد.
تحلیل خوشه­ای
تحلیل خوشه­ای شامل تعدادی روش و الگوریتم مختلف بوده که به منظور گروه بندی اشیا و یا داده ­های آماری مشابه و قرار دادن آنها در طبقه ­های مناسب به کار می­رود. به عبارت دیگر می­توان گفت تحلیل خوشه­ای یک ابزار تحلیلی داده ­ها و اطلاعات، جهت گروه بندی آنها می­باشد که اگر داده ­ها متعلق به یک گروه باشند بیشترین درجه شباهت و در غیر این صورت حداقل درجه شباهت را خواهند داشت. فرایندی که در تحلیل خوشه­ای صورت می­گیرد، جمع آوری اطلاعات و ترکیب آنها می­باشد که داده ­ها و مشاهدات به شکلی مناسب گروه بندی شوند. اهمیت این روش در درونیابی داده ­های نقطه­ای، یافتن مناطق همگن می­باشد بخصوص زمانی که تغییرات داده ها و وسعت منطقه زیاد است. اقلیم شناسان از تحلیل خوشه­ای برای شناسایی مناطق همگن در مقیاس­های مکانی متفاوت استفاده می­ کنند. به طور مثال برای تعیین مناطق هم اقلیم می­توان از عوامل میانگین بارش و دمای ماهانه ایستگاه­های منطقه استفاده کرد. در مواردی با تعداد بیشتری از عوامل (مانند رطوبت، سرعت باد و …) از روش­های تجزیه مولفه­های اصلی یا تحلیل عاملی می­توان برای کاهش داده ­ها و یافتن مولفه­های اصلی استفاده کرد. به طور کلی الگوریتم­های تحلیل خوشه­ای در دو گروه خوشه بندی سلسله مراتبی و خوشه بندی تفکیکی قرار می­گیرند. روش­های خوشه بندی سلسله مراتبی مجموعه ­ای از اجزای به هم پیوسته در یک نمودار درختی (دندروگرام) به وجود می ­آورد. در حالی که روش­های تفکیکی خوشه­های جدا شده و مجزا را به عنوان خروجی می­ دهند. هدف از خوشه بندی داده ها آن است که مشاهدات را به گروه ­های متجانس تقسیم کنیم، به طوری که مشاهدات هر گروه بیشترین شباهت و مشاهدات گروه ­های مختلف کمترین شباهت را با هم داشته باشند. تحلیل خوشه­ای یک ابزار اکتشاف است و نتایج آن ممکن است:

• در تعریف یک طرح طبقه بندی مانند رده بندی حیوانات، حشرات یا گیاهان مفید باشد

• قواعدی برای اختصاص موارد جدید به طبقه­ها به منظور شناسایی و تشخیص به دست دهد

• حدود تعریف، اندازه و تنوع و تعریف برای آنچه قبلا به شکل مفاهیم وسیعی بوده است، فراهم آورد

• نمونه­هایی برای معرفی طبقه­ها بیاید

• مدل­های آماری برای توصیف جامعه­ها ارائه دهد.

مفاهیم فاصله^[۷۰] و تشابه^[۷۱] از مفاهیم اساسی تحلیل خوشه­ای است. فاصله اندازه­ای است که نشان می­دهد دو مشاهده تا چه حد جدا از یکدیگرند. در حالی که تشابه شاخص نزدیکی آنها با یکدیگر است. پژوهشگر قبل از تحلیل، نخست باید یک مقیاس کمی را که بر پایه همخوانی (تشابه) بین مشاهده­ها اندازه گرفته می­ شود را انتخاب کند. این شاخص ­ها با توجه به الگوریتم تشکیل خوشه ­ها، ماهیت متغیرها (پیوسته، گسسته یا دو ارزشی) و مقیاس اندازه گیری انتخاب می­شوند.
خوشه بندی سلسله مراتبی
اگر تعداد خوشه ­ها قبل از گروه بندی مشخص نباشد، از خوشه بندی سلسله مراتبی استفاده می­ شود. خوشه بندی سلسله مراتبی با روش­های مختلفی انجام می­ شود که عبارتند از:

• Between-groups-linkage: ترکیب خوشه ­ها از کمینه کردن متوسط فاصله بین تمام زوج مشاهداتی که در خوشه­های مختلف قرار دارند، ایجاد می­ شود. در این روش از کلیه فواصل موجود بین نقاط خوشه ­ها استفاده می­ شود نه فقط نزدیکترین یا دورترین فاصله­ها.

• Within-groups linkage: در این روش سعی می­ شود مشاهدات طوری در خوشه ­ها قرار گیرند که معدل فاصله نقاط داخل خوشه ­ها از یکدیگر به کمترین مقدار برسد.

• نزدیکترین همسایه^[۷۲]: در این روش فاصله بین دو خوشه را بر حسب فاصله بین دورترین نقاط آن محاسبه می­ شود.

• دورترین همسایه^[۷۳]: در این روش فاصله بین دو خوشه را بر حسب فاصله بین دورترین نقاط آن محاسبه می­ شود.

• خوشه بندی متمرکز^[۷۴]: فاصله بین دو خوشه، فاصله بین میانگین­های آنهاست. فاصله­ای که خوشه ­ها با یکدیگر ترکیب می­شوند از مرحله­ ای به مرحله دیگر کاهش می­یابد.

• خوشه بندی میانه^[۷۵]: در این روش به دو خوشه­ای که ترکیب می­شوند، وزن­های یکسانی صرف نظر از تعداد نقاط آنها داده می­ شود. این عمل سبب می­ شود گروه ­های کوچک نسبت به دیگر گروه­ ها اثر مشابهی در ساختن خوشه­های بزرگتر داشته باشند.

• وارد: در این روش ابتدا میانگین­های متغیرها در داخل هر خوشه محاسبه می­ شود. سپس برای هر مشاهده، مربع فاصله اقلیدسی میانگین­های خوشه ­ها محاسبه می­ شود. این فاصله برای تمامی مشاهدات جمع می­ شود. در هر مرحله دو خوشه­ای ترکیب می­شوند که کوچکترین افزایش در مجموع مربعات فواصل داخل خوشه­ای را داشته باشند.

به منظور گروه بندی اشیا و یا داده ­های آماری مشابه و قرار دادن آنها در طبقه ­های مناسب از آنالیز تحلیل خوشه­ای استفاده می­ شود. [۲۱،۳۵]. برای تشخیص پهنه­های اقلیمی در استان کرمانشاه مهمترین عاملهای که در تحلیل عاملی شناخته شده مورد ارزیابی و پهنه بندی با روش خوشه بندی سلسله مراتبی با روش وارد استفاده شد. در این پژوهش عامل­های مهم در ۶۲۲ نقطه درونیابی شده با بهره گرفتن از نرم افزار SPSS در گروه ­های مجزا قرار گرفتند.

گفتار دوم : سابقه حقوق ثبت در زمان ساسانیان
در دوره ساسانیان از سال ۲۴۷ تا ۶۵۱ میلادی یکی از پادشاهان این سلسله برای شهر نقشه‌کشی نموده و محل خانه‌ها و املاک را تعیین و مشخص کرده بود. در زمان انوشیروان دادگر وظیفه فرمانفرمایان این بود که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت نماید و برای جلوگیری از تعدیات، قضاتی به ولایات می‌فرستادند تا بر عرایض و شکایات مردم رسیدگی کنند. این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته، دارای دفاتری جهت تنظیم و ثبت معاملات بوده‌اند. در زمان انوشیروان، دفاتر دیگری نیز از قبیل دفتر ممیزی املاک و مساحی آن وجود داشته که در اخذ مالیات مؤثر بوده است. (جعفری لنگرودی، ۱۳۵۶: ۱۰)
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

بنا بر نوشته هیربد تنسر کتابت اسناد و سجلات و شروط و التزامات مردمان، خود حرفه‌ای به شمار می‌آمده است؛.( رازانی، ۱۳۷۹: ۲۲) بعضی اسناد و قباله‌ها در آن زمان به صورت کتیبه در لوح سنگی حک می‌شده است.(اختری،۱۳۸۲: ۱۳۳)
در ایران دوره ساسانی، نوشتن انواع سند از وقف و اجاره و انتقال قطعی اموال منقول و غیرمنقول و مالکیت بر اموال از طریق ارث و خرید‌و‌فروش مورد عمل و اجرا بوده است حتی هبه و بخشش برای مقاصد معین در حقوق ساسانی جای مخصوص خود را دارد. در این دوره، نظارت کلی بر این نهادهای حقوقی به عهده اداره یا دیوان خاص به نام دیوان کرتکان Divani Kartakan)) بوده است که نه تنها موقوفه‌ها را ثبت و اسناد مربوط به هر کدام از آنها را نگهداری می‌کرد بلکه ممکن بود به تولیت موقوفه‌ها نیز بپردازد ( انوشه ، ۱۳۷۷: ۵۷-۵۶)
در این دوره، نخستین مطلب مهم، تثبیت قراردادها و پیمان‌ها (یعنی ثبت آن در دفتر ثبت یا دفتر اسناد رسمی) در شکل نوشته بود و مطلب دیگر، راه‌های گوناگون تضمین انواع عقد است و سوم حمایت دستگاه قضایی از منافع طرف‌های قرارداد ؛
برای انعقاد قرارداد یا سند متعاملین در نزد گواهان و در برابر قاضی، جملاتی را سه بار تکرار می‌کردند و در موارد قرارداد یا پیمان شفاهی، دست هم را فشار می‌دادند. اگر کسی به مفاد پیمان عمل نمی‌کرد یا تخلفی صورت می‌گرفت، ذی‌نفع به دادگاه مراجعه و درخواست الزام طرف به اتمام قرارداد می‌نمود. اگر کسی در تعهدی یا قراردادی ضمانت می‌کرد، مورد ضمانت در سند و قرارداد اصلی ثبت می‌گردید. اگر کسانی برای تعهدی یا قراردادی ضمانت مشترک می‌کردند، آن را اصطلاحاً هم‌خواستیکه (Hamxvastakeh) می‌نامیدند. چون فروش اموال غیرمنقول مستلزم انتقال حق واقعی آن بود. غالباً در سندی آن را به ثبت می‌رسانیدند و اما مسؤولیت نوشتن اسناد برعهده شخصی که ماتیگان یعنی استاندار نامیده می‌شد، بود که دبیرانی در اختیار داشت و هم این اسناد و زمین‌ها را در دفتر ویژه‌ای ثبت می‌کرد. ( انوشه ، ۱۳۷۷: ۱۹-۱۸ )
در زمان قباد و پسرش خسرو انوشیروان، کار مساحی اراضی معمول شد و فهرست اراضی مشمول مالیات و مساحت آنها را در دفتری در مرکز مملکت وارد می‌کردند و نسخه دیگری از آن را برای کارگزاران شاهی در ولایات می‌فرستادند. به گفته طبری واحد اخذ مالیات زمین، جریب بود که در حدود یک‌دهم هکتار بود. (همان، ۱۴۸-۱۴۷)
گفتار سوم : سابقه حقوق ثبت در دوره اسلامی
با ورود اسلام به ایران و به طور مشخص از سال ۸ ه‍.ق. تا سال ۲۵۵ ه‍.ق. روابط حقوقی و دیوانی و دفاتر مالیاتی مسکوکات و حتی اوزان و مقادیر در غرب به زبان‌های رایج محلی و در شرق دنیای اسلام به خط و زبان پهلوی ساسانی (پارسی میانه) بود و اگر هم دادوستدی میان مردم معمول بوده و به ثبت می‌رسیده، اراضی و املاک جهت ارزیابی و اخذ طرح در جایی فهرست‌بندی و ثبت می‌شده و حتماً به روش دوران ساسانیان بوده‌است. اولین نمونه سندنویسی در خصوص انتقال ملک را در کتاب گرانسنگ نهج‌البلاغه از حضرت علی علیه‌السلام می‌یابیم. و چون به دستور قرآن (سوره بقره آیه ۲۸۲) مسلمانان مکلف به تنظیم سند مکتوب جهت معاملات خود با حضور گواهان شده‌اند مسلماً در دوران اولیه اسلام، اسناد مردم در جایی به ثبت می‌رسیده است. (اختری، ۱۳۸۲: ۱۴۳-۱۴۰)
در دوره اموی، دیوان انشا یا دفتر ارسال مراسلات تأسیس شد که پنج شعبه داشته است؛ ۱ ـ دفتر مراسلات مخصوص مکاتبه با پادشاهان و امیران و استانداران، ۲ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور مالی و رسیدگی به حساب آن، ۳ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور شهربانی و گزارش جریانات مربوط به معاملات و دیات و غیره، ۴ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور لشگری و ثبت اسامی و میزان سپاهیان و هزینه ارتش، ۵ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور قضایی ثبت احکام و شرایط قراردادها و غیره. ( جرجی زیدان ، ۱۳۳۱: ۱۹۵-۱۹۴)
بند نخست : عصر مغول، ایلخانان و تیموریان
به طور کلی در ایران بعد از اسلام، کار قضا و دادرسی از جمله کتابت اسناد و قبالجات به وسیله نمایندگان منصوب از طرف دولت صورت می‌گرفته و عزل و نصب آنها در اختیار سلطان وقت بوده است. در هر شهر، یک یا چند نفر قاضی به هنگام معاملات و خرید و فروش اراضی و اموال، قباله آن را تنظیم و گواهان عادل، صحت آن را تأیید می‌کردند و در برخی موارد، این گونه معاملات را در دفتری ثبت می‌کردند ولی پس از حمله مغول در قرن ۷ ه‍.ق. در کلیه شؤون مدنی و قضایی ایران آشفتگی پدید آمد تا اینکه در زمان غازان‌خان (۶۹۴ ـ ۷۰۳) به دستور خواجه رشیدالدین فضل‌اله همدانی این وضع سر‌و‌سامانی پیدا کرد. (راوندی، ۱۳۶۸: ۱۵۲-۱۵۱)
در زمان ملک شاه سلجوقی (۴۶۵ ـ ۴۸۵ ه‍.ق.) تزویر در معاملات اتفاق می‌افتاد که به دستور وزیر با اقتدار او، خواجه نظام‌الملک، برای آن چاره‌اندیشی شد و قباله‌هایی که بیش از سی سال از تاریخ آن گذشته بود بی‌اعتبار تلقی شد و علت آن‌را چنین نوشته‌اند: افرادی برای قباله‌های خود دو نسخه تهیه می‌کردند و در معامله جدید یک نسخه از قباله‌ها را به خریدار می‌دادند یا باطل می‌کردند ولی نسخه دوم نزد فروشنده باقی می‌ماند و بعد از مدت‌ها همان نسخه به‌جامانده موجب سوءاستفاده و دست‌آویز مزوران قرار‌می‌گرفت. (اختری، ۱۳۸۲: ۱۵۳)
غازان مانند چنگیز یک نوع مجموعه قوانین برای سراسر متصرفات خود ترتیب داد که به آن «یرلیغ‌غازانی» می‌گویند. از موارد مربوط به ثبت اسناد و املاک چند ماده در اینجا نقل می‌شود؛
۱ ـ قاضی را کسی به خانه خود نطلبد و هرچه قدرتمند و صاحب عزت و جاه باشد(باز هم) باید به دارالقضا بروند.
۲ ـ هر حجت و قباله که سی سال از تاریخ آن گذشته باشد باید دوباره به صحه قضات برسد و حجت کهنه در طاس عدل شسته شود و بنچاق‌های سابق هم در طاس عدل شسته شود.
۳ ـ اگر کسی به معامله معارض دست زند ریش او را بتراشند و گرد شهر بگردانند.
۴ ـ اگر تاریخ‌نگار ضباط و ثبات و محرر دارالقضا با شخص دیگری برای انجام معامله معارض تبانی کرده باشد، سزاوار تنبیه است.
یکی از مهم‌ترین مواد یاسای غازانی مربوط به تشکیل اداره ثبت اسناد و املاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ و منسوخ و جلوگیری از تزویر در اثبات مالکیت اراضی بود. به این معنا که نوشتن قباله‌های مالکیت و اسناد معاملات غیرمنقول منحصراً باید به وسیله کاتبان عدل و کُتّاب دارالقضای محضردار رسمی تحریر می‌یافت. (امین، تاریخ حقوق ایران، ۳۰۷-۳۰۶)
بند دوم : تاریخ ثبت اسناد و املاک در زمان صفویه
به علت نزدیکی زمان سلسله صفویه به امروز مدارک فراوانی درباره این سلسله موجود است. مشخصه عمده این دوران غلبه مکتب فقهی شیعه بر سیستم قضایی و حقوقی کشور است و کلیه معاملات مردم و دادوستد آنها به روال حقوق و احکام مذهب شیعه جاری بود که این وضع کمابیش تا زمان مشروطیت ادامه داشت و حتی تا سال ۱۳۰۷‌ه‍.ش. که اولین قانون ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به طور جدی در مملکت اجرا شد کماکان اسناد معاملات و ازدواج و طلاق(همان، ص۳۴۶) وصیت و غیره به عهده آقایان علما بود و کتاب‌های شرایع و شرح لمعه منبع اصلی حقوق در زمان صفوی شد. در امر طلاق نیز مستوفی علاوه بر حقوق ثابت سالانه، حق‌الثبتی هم از بابت ثبت و تأیید پرداخت تیول از مردم می‌گرفته است و این نشانه ثبت املاک تیول در دفتری خاص و تثبیت حقوق دارندگان حق استفاده از آنها بوده است.(همان، ص. ۵۶۷ )
بسیاری از مثال‌ها ( دو رویه‌) بوده است. به این معنا که در یک روی سند حکم صدور و در روی دیگر فرمان شاه در تنفیذ و ابرام آن نوشته می‌شده است. مشخصه کلی این گونه مثال‌ها آن بوده است که توقیع «ثبت مهر همایونی شد» و مانند آن پشت فرمان‌های شاهان نقش می‌گردید که ثبت دفتر موقوفات شد[۳۶] و این عمل نشانه وجود دفتر مخصوص برای ثبت املاک موقوفه می‌باشد. در یکی از کتب مربوط به امور اداری دولت صفویان چنین آمده است؛ «بنای دادوستد امور شرعیه است که هرگاه مثلاً شخصی خانه‌ای خریداری نماید که سه تومان قیمت آن بوده است مادامی که قباله، آن خانه را به مهر حاکم شرع و فحول علمای اعلام آن زمان نرساند قبالچه او معتبر نمی‌شود و کسی اعتنا به قبالچه او نمی‌کند. (نصیری اردوبادی، ۱۳۷۱: ۶-۵)
بند سوم : پس از انقراض صفویه تا دوران مشروطه (۱۳۲۴ ـ ۱۱۴۶ه‍ .)
در زمان سلطنت کوتاه نادر‌شاه، انجام امور مربوط به ثبت معاملات کماکان در اختیار علما بوده است. گفتنی است نویسنده این یادداشت تعداد ۵۰ فقره از انواع اسناد و قباله‌ها را در کتاب قباله و قباله‌نویسی با شرح و تفصیل آورده است.( اختری، ۱۳۸۲: ۲۰۳-۱۸۴)
در سال ۱۲۷۹ ه‍.ق. به حکم ناصرالدین شاه قاجار «دیوانخانه عدلیه عظمی » تأسیس شد و این پیش‌درآمدی برای قانون ثبت اسناد مصوب فروردین ۱۳۰۲ ه‍.ش. است.( مهدوی دامغانی، ۱۳۸۳: ۳۵)
متعاقب آن در ماه رجب ۱۳۲۷ مطابق ۱۲۸۸ دستوری از وزارت دادگستری رسید، به این شرح؛ «چون اسنادی در معاملات متداوله بین مردم رد و بدل و در هیچ اداره و دفتری ثبت و ضبط صحیح ندارد و این مطلب اسباب مشاجرات لایتنهاهی مابین افراد ناس‌می‌شود. علیû‌هذا در وزارت عدلیه اعظم دفتری موسوم «به اداره دفترخانه عمومی» تشکیل یافته است که کلیه اسناد از قبیل مصالحه‌نامچه و بیع‌ شرط و انتقال‌نامچه و تمسک و غیره که در معاملات مردم رد‌و‌بدل و صیغه آن در حضور یکی از علما جاری می‌شود، در دفتر مزبور ثبت شود و الصاق تمبر گردیده، رسمیت خواهد داشت و در دعاوی و مرافعاتی که ابراز می‌شود مورد وثوق و محل اطمینان خواهند بود. هرگاه معامله فسخ یا ادای دین شده باشد و یا به ترتیبی مشروع مفاد اسناد از درجه اعتبار ساقط شود، لازم است دارندگان آن اسناد، اداره دفترخانه عمومی را مطلع نمایند تا در صفحه‌ای که اسناد ثبت‌شده فسخ یا رد قرض و قطع معامله یا ابطال مشروع سند ثبت‌شده را با حضور طرف یادداشت نمایند که اسباب اشکالات و مرافعات واهی نشود و این مسأله توضیحاً تصریح می‌شود نوشتجاتی که به تمبر دیوانخانه رسیده و ثبت شده است دیوانخانه عدلیه و عموم مأمورین آن نوشتجات را معتبر خواهند داشت و هر کس این قبیل نوشتجات را به تمبر دیوانخانه نرساند و رسم معمولی تمبر را ادا نماید برابر آتیه اعتبار داشته و در رفاهیت حال صاحبان اسناد مفید خواهد بود. وزارت عدلیه اعظم(راوندی، ۱۳۶۸: ۲۸۰ ) » این واقعه در زمان مجلس دوره دوم بوده است.
برای اولین بار ناصرالدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه‌ای یا کتابچه‌ای در خصوص مواد قانونی ثبت اسناد و املاک بنویسند و به اجرا گذارند. سپهسالار نیز براساس دستخط و فرمان شاه مأمور شد که اداره‌ای برای ثبت نوشتجات و معاملات همانند دول اروپایی تشکیل دهد. به علاوه اسناد و نوشته‌ها را تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردانند. بعدها وزارت عدلیه اعظم اسناد و قباله‌ها را تسجیل و مهر می‌کرد. هرگاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود، متن سند به گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می‌رسید. این وضعیت، تا زمان مشروطه ادامه داشت ( محمدی، ش.۱۹، ص.۳۷)
بند چهارم : بعد از تاریخ مشروطه تاکنون
به هر حال، بعد از نخستین اقدامات در دوره قاجاریه و زمان مشروطیت، کار معاملات سر‌و‌سامان پیدا نکرد و مثل گذشته ادامه یافت تا اینکه در سال ۱۳۲۹ ه‍.ق. در ماده ۳۰ قانون تشکیلات عدلیه در مورد مباشرین و دفتر راکد ثبت اسناد و مدیریت ثبت پیش‌بینی و اشاره شد و تشکیل و ترتیب ثبت اسناد و حقوق و حدود و تکالیف آنها را موکول به قانون مخصوص نمود.
در سال ۱۲۹۰ خورشیدی در دوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید. به‌موجب این قانون، دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کلی در حوزه‌های محاکم قضایی وزارت عدلیه تأسیس و وظایف آن چنین بود؛ ۱ ـ ثبت اسناد مردم، ۲ ـ تهیه رونوشت اسناد ثبت‌شده، ۳ ـ تصدیق رونوشت اسناد، اصل و گواهی صحت امضا، هویت و حیات اشخاص، ۴ ـ قبول اسناد امانات اشخاص و نگاهداری و حفظ آن.
در این قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده و اسناد ثبت‌شده هم لازم‌الاجرا نبود تا اینکه این قانون در دوره چهارم مجلس نسخ و قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در ۲۱/۱/۱۳۰۲ به جای آن تصویب شد.
در قانون ۱۳۰۲ آورده شده است که اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود؛ اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و به فرمان شاه منصوب می‌شود.
ویژگی‌های این قانون به شرح زیر است؛ اولاً اداره ثبت املاک اختیاری است مگر در مورد نقل و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیر‌منقول ایالات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا نقل و انتقال املاک بین اتباع خارجه و یا اتباع ایران در خارجه واقع شود و یا نقل انتقال املاک ثبت‌شده. ثانیاً ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی که ذکر می‌شود؛ ۱ ـ اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می‌شود، ۲ ـ نقل و انتقال راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت‌شده است، ۳ ـ نقل و انتقال راجع به عین اموال غیرمنقول دولت و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها، ۴ ـ قراردادهایی که یک طرف آن دولت یا ایالات یا ولایات یا بلوک یا بلدیه است، ۵ ـ وقف‌نامه راجع به املاک ثبت‌شده و ۶ ـ اجاره‌نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آن از ده سال بیشتر باشد. ثالثاً ثبت معاملات املاک ثبت‌شده در دفتر املاک. رابعاً لازم ‌الاجرا شدن اسناد ثبت شده. اما باید یادآور‌شد که در این قانون تنظیم و ثبت اسناد جزو وظایف مباشرین اداره ثبت به شمار آمده است.
در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۶ قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹ ماده تصویب شده که ماده اول این قانون، ثبتِ کلیه اموال غیرمنقول را الزامی کرده است. در قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان مصوب ۱۰/۵/۱۳۰۷ در ۱۰ ماده، قانون مذکور در قسمت ثبت املاک نسخ شد. در تاریخ ۶/۱۰/۱۳۰۷ قانونی زیر عنوان قانون متمم قانون ثبت املاک در ۳ ماده تصویب شد. در تاریخ ۲/۳/۱۳۰۸ قانون دیگری با عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در ۲ ماده تصویب شد.
در ۱۱/۷/۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۷ ماده به تصویب رسید. در تاریخ ۱۳/۱۱/۱۳۰۷ قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده مصوب شد. در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده وضع گردید که در آن طبق ماده ۲۵۵ اکثر قوانین قبلی نسخ و ثبت املاک الزامی شد. به‌موجب ماده ۱۷۵ آن باز هم ثبت اسناد توسط اداره ثبت و کارمندان ثبت به عمل می‌آمد. در ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات و الحاقات در ۱۵۷ ماده توسط کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی تصویب شد که قانون مصوب ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ را نسخ نموده و قانون مصوب ۱۳۱۰ از تاریخ ۱/۱/۱۳۱۱ قابل اجرا شد.
ناگفته نماند اولین دفاتر اسناد رسمی در اداره ثبت مربوطه مستقر و جزو تشکیلات ثبت بودند و صاحبان دفتر هم کارمند ثبت بوده‌اند و اگر کسی قصد تنظیم سند معامله را داشت باید به اداره ثبت مراجعه می‌کرد. این وضع تا بهمن ۱۳۰۷ ادامه داشت. در سال ۱۳۰۸ دفاتر اسناد رسمی خارج از اداره ثبت تشکیل شد ولی باز هم در خصوص معاملات مربوط به املاک، ثبت‌شد که دفتر املاک مردم بایستی به اداره ثبت مراجعه می‌کردند تا در ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ قانون ۱۳۰۷ نسخ شد که باز هم در نقاطی که دفتر اسناد رسمی تعیین نشده بود مردم برای معاملات خود به اداره ثبت مراجعه می‌کردند و نیز در هر دفتر اسناد رسمی به جز دفاتری که در محضر مجتهدین جامع‌الشرایط تشکیل می‌شد باید اسناد در دفتر دیگری با حضور نماینده ثبت می‌شد ولی در سال ۱۳۵۴ ثبت سند فقط در دفتر اسناد رسمی صورت می‌گرفت و دیگر نیازی به وجود دفتر نماینده ثبت نبود.(شهری ، ۱۳۶۹: ۲۷۷-۲۷۵)
این قانون از آن زمان تاکنون یعنی ۷۷ سال است که اجرا می‌شود و تاکنون نسخ نشده ولی در سال‌های ۱۳۱۲، ۱۳۱۳، ۱۳۱۴، ۱۳۱۷ ،۱۳۲۰ و ۱۳۲۲اصلاحاتی در آن به عمل آمده است. در سال‌های ۱۳۳۷ و ۱۳۵۱ هم اصلاح و در ۱۳۵۱ مواد ۱۴۳ تا ۱۵۷ به آن الحاق شد. در سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در سال ۱۳۵۴، قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک تصویب شد. در سال ۱۳۵۶ یک تبصره به ماده ۲۰ اضافه شد. در سال ۱۳۵۷ ماده ۱۴۸ مکرر الحاق شد و در سال ۱۳۶۵ مواد ۱۴۷ ـ ۱۴۸ ـ ۱۵۴ اصلاح شد. .(شهری ، ۱۳۶۹: ۱۳-۷)
از طرفی، در تاریخ ۱۳۰۹ قانون اعتبار اسناد تنظیم‌شده در خارج تصویب گردیده و سایر قوانین دیگر به شرح زیر مصوب شد؛ قانون ازدواج ۱۳۱۰؛ قانون دفاتر اسناد رسمی خرداد ۱۳۱۶ و آیین‌نامه اجرایی آن ۱۳۱۷؛ قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ که جزیی از اداره ثبت اسناد و املاک است و مقرر می‌دارد که کلیه شرکت‌های ایرانی مذکور در قانون تجارت تا آخر شهریور ۱۳۱۰ تقاضای ثبت نمایند؛ قانون ثبت و افراز اراضی مربوط به سازمان مسکن اسفند ۱۳۵۰؛ قانون ثبت اراضی موات اطراف شهر تهران تیر ۱۳۳۴؛ قانون حدود اراضی ساحلی مرداد ۱۳۴۶؛ قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض۱۳۳۳؛ قانون ثبت املاک عشایری اسفند ۱۳۴۲؛ قانون شهرداری‌ها ۱۳۳۴ راجع به تفکیک اراضی و ساختمان‌ها؛ قانون تفکیک و افراز اراضی شهری اسفند ۱۳۵۱؛ قانون ماده واحده رشد متعاملین شهریور ۱۳۱۳؛ بالاخره قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیرماه ۱۳۵۴ در ۷۶ ماده؛ آیین‌نامه بیمه سردفتران و دفتریاران اسفند ۱۳۵۵؛ قانون توزیع حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی موضوع ماده ۵۴ ق.د.ا.ر.ک. مصوب ۱۱/۳/۷۳؛ آیین‌نامه بیمه بازنشستگی سردفتران ۵/۱۰/۷۳ و بسیاری از قوانین دیگر که جای ذکر آن در این تاریخچه نیست.
گفتار چهارم : تأسیس دفاتر اسناد رسمی
در ماده اول قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱/۱/۱۳۰۲ که در ۱۲۶ ماده تنظیم و تصویب شده است چنین می‌خوانیم؛ «دوایر ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود: ۱ ـ …. ۲ ـ ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود.
تا قبل از سلطنت رضاشاه پهلوی، در ایران، دفتر اسناد رسمی وجود نداشت و معاملات مردم راجع به اموال منقول و غیرمنقول در‌خصوص عقود مختلف نزد حکام شرع یا بعضی از مجتهدان مضبوط می‌شد و اسناد آن در نزد آنان محفوظ می‌ماند سپس ، رضا‌شاه در سال ۱۳۰۵ دستور تأسیس دفترخانه اسناد رسمی در سراسر ایران را داد.
قانون دفاتر اسناد رسمی مستقلاً در بهمن ۱۳۰۷ تصویب شد و مواد آن با جرح و تعدیلی در قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۰۸ و ۱۳۱۰ به صورت باب مستقلی بعداً تصویب شد. در ۱۵/۳/۱۳۱۶ قانون مستقلی به نام قانون دفاتر اسناد رسمی در ۶۵ ماده تصویب شد. قانون دفاتر اسناد رسمی دو آیین‌نامه دارد که یکی در ۲۷/۷/۱۳۱۶ و دیگری ۱۴/۲/۱۳۱۷ منتشر شده است. قانون مذکور در سال ۱۳۵۴ کلاً منسوخ شد و قانون جدید فعلی در ۷۶ ماده جایگزین شد.
ناگفته نماند که داشتن دو دفتر برای دفتر اسناد رسمی تا سال ۱۳۵۴ که قانون جدید دفاتر اسناد رسمی تصویب شد، الزامی بود؛ یکی دفتر سردفتر و دیگر دفتر دفتریار که با وضع قانون مصوب ۱۳۵۴ داشتن دو دفتر از میان رفت و چندی بعد تنظیم اسناد در دو نسخه یکی برای پرونده دفترخانه و دیگری برای اصحاب معامله، رایج شد که تاکنون ادامه دارد. دیگر از موارد تغییر در قانون دفاتر اسناد رسمی موضوع الصاق تمبر به اسناد است که به‌موجب همان قانون سال ۵۴ صدور قبض حق‌الثبت و پرداخت آن به بانک جایگزین الصاق تمبر شد که سردفتر حق‌الثبت و سایر حقوق دولتی را دریافت می‌کرد و هفته‌ای یا ۵ روز یک‌بار حق‌الثبت وصولی را یکجا به حساب سازمان ثبت در بانک ملی واریز می‌کرد تا اینکه براساس بخشنامه‌ای به تاریخ ۱/۵/۶۹ مقرر شد برای هر سند جداگانه قبض حق‌الثبت صادر و توسط ارباب رجوع به بانک پرداخت شود ولی حق‌التحریر را کماکان سردفتران شخصاً وصول می‌کردند تا اینکه در تاریخ ۱۰/۱۰/۷۹ طبق بخشنامه شماره ۲۴۵۶۱/۳۴/۱ بنا به دستور آقای محمدرضا علیزاده رئیس وقت سازمان ثبت، حق‌التحریر مانند حق‌الثبت با صدور فیش جداگانه برای هر سند توسط ارباب رجوع به بانک ملی ولی به حساب شخصی سردفتر واریز می‌شود و در حال حاضر وجه نقد بابت هیچ کاری توسط دفترخانه وصول نمی‌شود و کلیه وجوه مربوط به حق‌الثبت و حق‌التحریر و بهای اوراق و سایر هزینه‌ها به بانک واریز می‌شود و تا تاریخ ۱/۷/۸۰ برای صدور اجرائیه و اخطار و فسخ اسناد و قبض سپرده وجهی دریافت نمی‌شد که از آن تاریخ به بعد برای آنها هم برای اولین‌بار حق‌الزحمه‌ای برای دفترخانه منظور شد.
از کلیه حق‌التحریر دریافتی ۲۰ درصد سهم دفتریار و ۸۰ درصد سهم سردفتر بود که با تصویب قانون سال ۱۳۵۴ و سپس تغییر آن در سال ۳/۴/۷۱ که ۱۵ درصد حق‌التحریر برای بیمه و خدمات و بازنشستگی سردفتر و دفتریار به حساب کانون واریز می‌شد سهم دفتریار از ۲۰ درصد به ۱۵ درصد تقلیل پیدا کرد و به موجب لایحه ۳۱/۳/۵۹ شورای انقلاب ابتدا حداقل ۱۵ درصد و حداکثر ۹۵ درصد از حق‌التحریر وصول‌شده به طور افزایش پلکانی برای کارکنان دفترخانه منظور شد که در اسفند ۱۳۷۱ با اصلاح آن قانون برای کارکنان ۱۵ درصد مقطوع، بدون در نظر گرفتن سقف مبلغ وصولی بابت حق‌التحریر محاسبه شد و نیز به‌موجب قانون ۳/۳/۷۱ کارمندان دفاتر اسناد رسمی در زمره مشمولان قانون کار و تأمین اجتماعی قرار گرفتند.
تا سال ۱۳۵۴ سران دفاتر اسناد رسمی و دفتریاران فاقد حقوق بازنشستگی و خدمات تأمین اجتماعی بودند ولی از سال ۵۴ به موجب ماده ۱۶۵ قانون مالیاتی مصوب ۱۳۵۴ مقرر شد ۸ درصد مبالغ مالیات وصولی توسط سران دفاتر اسناد رسمی به عنوان حق‌الزحمه کسر و بقیه به دارایی پرداخت شود که ۴ درصد آن مستقیماً از طرف دارایی به حساب کانون سردفتران جهت امور رفاهی و بازنشستگی سردفتران واریز می‌شد و ۴ درصد سهم سردفتر را شخصاً برداشت می‌نمود تا اینکه با اصلاح قانون مالیاتی در سال ۱۳۶۶ وزارت امور اقتصادی و دارایی از پرداخت ۸ درصد خودداری کرد. و تا مرداد سال ۱۳۵۹ سران دفاتر، مالیات معاملات املاک و رهنی و ذمه را دریافت و به دارایی می‌پرداختند که در آن سال دریافت مالیات املاک توسط سران دفاتر ممنوع و معاملات با صدور مفاصاحساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال به دارایی انجام می‌شد.
مبحث دوم : کلیات ثبت
گفتار اول : انواع ثبت
بند نخست : ثبت عادی و اختیاری
اولین ثبتی که به وجود آمد ثبت عادی و اختیاری بود یعنی مردم در ثبت اختیار داشتن و چون حالت اختیاری بود استقبال از آن نشد. بنابراین تقاضای ثبت به نظر مالکین ، اصطلاحا ثبت عادی نامند.(شهری، ۱۳۸۸: ۱۹)

به عنوان مثال در سیستم دانشگاه می­توانیم رابطه دانشجو را در نظر بگیریم :
این رابطه بر طبق مدل رابطه­ای به­ صورت زیر نمایش داده می شود:
شماره­شناسایی­سال­ورود رشته نام
۱۰۱۲ ۱۳۷۹کامپیوترعلی
۲۵۷۸ ۱۳۸۰ ریاضی حسین
۳۹۲۰ ۱۳۷۹ آماررضا
۱۷ ۱۳۸۱ کامپیوتر بهرام
هر ستون در مدل رابطه­ای نشان دهنده یک صفت خاصه(فیلد)‌از یک نوع موجودیت(دراین مثال دانشجو)‌و هر سطر نمایان­گر یک نمونه از یک موجودیت (‌رکورد) می­باشد.
خواص مدل­داده­ی رابطه­ای
یک جدول یا رابطه شامل خواص زیر است:
ردیف­های تکراری در آن وجود ندارد.
ترتیب ردیف­ها مهم نیست.
ترتیب ستون­ها مهم نیست.
مقادیر اتمیک(‌Atomic)‌می­باشند(یا به عبارتی همه مقادیر صفات غیر قابل تجزیه هستند)
هر جدول شامل یک کلید است که با توجه به آن کلید موجودیت خاص می­ شود و از دیگر موجودیت ها تشخیص داده می­ شود.
اما این مدل­داده دارای محدودیت­هایی است:
این مدل­داده­هایی نظیر صوت و تصویر را نمی­تواند ذخیره سازی کند.
در این مدل تنها می­توان از انواع داده­هایی که تعریف شده ­اند استفاده کرد و امکان تعریف داده ­های جدید وجود ندارد.

۲-۲-۱-۲-مدل داده شی­گرا

در مدل بانک اطلاعات شئ­گرا داده ­ها فقط به شکل شئ ذخیره می­شوند و ارتباط بین داده ­ها،صفت­ها، محدودیت­ها، و مسائل زمان و مکان را نیز در بر می­گیرد.اصلی­ترین مفاهیم مدل شی­گرا به شرح زیر است[۴].
کلاس:قالب اطلاعاتی که ویژگی­های مورد نظر برای مجموعه همسان از اشیا دنیای واقعی را بیان می کند(مثلا کلاس دانشجو یا کلاس استاد)

( اینجا فقط تکه ای از متن پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

هر کلاس شامل موارد زیر است :
مجموعه متغیرها که قالب داده ­های مربوط به آن کلاس را نگه­داری می­ کنند.
مجموعه ­ای از متدها که هر یک کدی است برای پیاده­سازی یک رفتار نوشته شده است.
شی:مجموعه مقادیر داده­هایی که یک پدیده دنیای واقعی را بیان می­ کنند و نمونه ­ای از کلاس ویژه­ای می باشد(مثل هر یک از دانشجوها)
به عبارت دیگر کلاس معادل با شما(schema)و شی معادل با نمونه می­باشد.
گروه­بندی:نوع خاصی از این مفهوم وجود دارد که به نام شی مرکب معروف است که از مجموعه چند شئ یک شئ بزرگتر بوجود می ­آید.
این مفهوم کارائی بالایی دارد و ساختارهایی از قبیل مجموعه و آرایه را می­توان با آن پیاده سازی نمود.
ارث بری:وراثت روشی است برای اشتراک داده ­ها و رفتارها.مثلا رفتاری مانند شنیدن که به بسیاری از جانداران مربوط می شود،در شبیه سازی باغ وحش با بهره گرفتن از مفهوم ارث بری دیگر نیازی به تکرار این صفت نیست.در حقیقت وراثت یعنی اشتقاق کلاس­ها از یکدیگر و استفاده از کلاس­ها در تعریف کلاس­های دیگر که سلسله مرتب کلاس­ها به صورت درخت است.
پیام به معنی فراخوانی یک رویه می­باشد.در هر متد فقط می توان به متغیرهای همان شی به طور مستقیم دسترسی داشت.برای دسترسی به داده های اشیا دیگر نیاز به ارسال پیام می باشد.در واقع طراحی بانک اطلاعات در مدل شئ­گرا یعنی ارائه بانک مورد نظر در قالب مکانیزم های ارائه شده توسط این مدل مانند:کلاس،وراثت،گروه­بندی و…
داده ­های بانک اطلاعات در این مدل بصورت اشیایی در می­آیند که به طرق مختلف در ارتباط با یکدیگر قرار می­گیرند و عملیات گوناگون مانند وارد کردن داده ­ها، حذف و اضافه و به روز درآوردن آن­ها و استخراج اطلاعات توسط پیام­هایی که بین اشیا رد و بدل می شود قابل انجام است.
یکی از بزرگترین دلایل توفیق بانک اطلاعات شی گرا امکان تعریف نوع داده توسط کاربر است.
مدل شئ گرایی به کاربر امکان می­دهد که ضمن استفاده از انواع ساده داده های تعریف شده،خود نیز به طور دلخواه به تعریف داده بپردازد و آنها را کنترل و پیاده­سازی کند. که مفاهیم شی­گرایی تعریف شده در این مدل مانند: وراثت ، چندریختی و… به این عمل قدرت فوق العاده ای بخشیده است.
DBMSچنـد کاربره باید امکان دسترسی هم­زمان به پایگاه­داده را به کاربران بدهد. اگر کاربران هم­زمان بخواهند قسمتی از پایگاه­داده را دست­کاری کنند سیستم پایگاه­داده را از این دسترسی ایمن می­ کند و به کاربری که زودتر درخواست کار با پایگاه­داده کرده باشد اجازه داده می­ شود داده ­ها را دست­کاری کند؛ در طول این عمل کاربران دیگر به این قسمت از پایگاه­داده دسترسی ندارند.در بانک­های اطلاعاتی شی­گرا برای رفع این مشکل،تراکنش بصورت هم­زمان پیاده سازی شده است بدین صورت که چند کاربر بطور هم­زمان می توانند به یک قسمت مشخص از پایگاه­داده دسترسی داشته باشند.
تقریبا تمام سیستم­های رابطه­ای از تراکنش بلند مدت پشتیبانی نمی­کند. این مسئله هنگام کار با سیستم­هایی که نیاز به دسترسی اطلاعات به­ صورت بلند مدت را دارد با مشکل مواجه می­ کند.برای غلبه بر این مشکل سیستم شی­گرا تراکنش بلند­مدت را پشتیبانی می کند.بانک شئ­گرا بصورت یک سیستم باز تعریف شده است که همواره می­توان داده ­ها، دامنه­ها و پردازش­های جدیدی را به­آن افزود این عمل  امکان دسترسی کاربران به مدت طولانی به پایگاه­داده را میسر می­سازد.
ضعف بانک اطلاعات مدل شئ گرا :
مدل­های شی­گرا نسبت به مدل رابطه­ای  در بعضی شرایط از امنیت پایینی برخوردار هستند بعضی از OODB ها نیاز دارند که کاربر صریحا قفل­ها را قرار داده و مدیریت کنند ولی در مدل رابطه­ای این عمل بصورت خودکار انجام می­ شود.

۲-۲-۱-۳-مدل داده شی­رابطه­ای

یک مدل­داده شی­گرا-رابطه­ای پایگاه­داده داده­ای است شبیه به پایگاه­داده رابطه­ای اما با مدل شی­گرا. میتوان گفت یک پایگاه­داده شی­گرا یک میانه است بین پایگاه­داده رابطه­ای و شی­گرا. از مدل­های رابطه­ای در ذخیره و بازیابی داده ها و از مدل شی­گرا برای مدل سازی عملگرها استفاده کردند]۳[.

۲-۲-۲-مدل داده ای غیر ساخت­یافته

با تولید داده های بیشتر و متنوع­تر سرعت بالاتر دیگر پایگاه­داده ­های رابطه­ای پاسخگوی مدیریت داده ­ها نیستند.زیرا پایگاه­داده های مبتنی بر SQL یک شمای خاص از پیش تعیین شده دارند و این باعث می­ شود نتوان به آسانی به آن ردیفی اضافه کرد.برای اضافه کردن یک ردیف باید کل پایگاه­داده را به یک جدول جدید اضافه کنیم.به دلیل این مشکلات در سال ۲۰۰۹ پایگاه­داده ی جدیدی به نام NOSQL معرفی شد که اینپایگاه­داده هاNOSQL طرح از پیش تعیین شده­ای ندارند و به­راحتی می­توان داده ­های با حجم زیاد و تنوع بالا را در آن ذخیره کرد[۱۲].
پایگاه­داده ­های سنتی داده ­ها را درون یک سرور نگه­داری می­کردند و این باعث می­شد نتوان از حجم زیاد داده ها پشتیبانی کرد اما پایگاه­داده های NOSQL به­ طور خودکار داده ­ها را به اشتراک می­گذارند،یعنی داده ­ها را در سراسر تعداد دلخواهی از سرورها پخش می­ کنند.البته اشتراک گذاری داده ­ها در پایگاه­داده های سنتی نیز امکان­ پذیر بود.اما معمولا پیچیده است. انجام این کار باعث می­ شود این پایگاه­ها بصورت خودکار خاصیت تکرار را نیز پشتیبانی کنند که این خاصیت باعث می­ شود هنگامی که چند برنامه به یک­سری اطلاعات نیاز دارند بدون ایجاد گلوگاه بتوانند به اطلاعات دسترسی داشته باشند و همینطور هنگامی که در صورت بروز مشکل داده ­ها از بین رفت بتوان بدون مشکل داده ها را جایگزین کرد.
با توجه به صحبت­های بالا به طور کلی ویژگی­های اصلی پایگاه­داده های NOSQLرا می­توان به ترتیب زیر نام برد:
بدون شما (Schema)بودن این پایگاه­داده ها
توزیع داده ­ها در چند سرور در مکان­های متفاوت
تکرار داده ها
سیستمNoSql به جهت دسته‌بندی نحوه‌ی ذخیره‌سازی داده‌ها و ارتباط بین آنها به ۴ دسته کلی تقسیم می‌شود ]۱۶[:
پایگاه­داده های کلید ارزش
پایگاه­داده های سند گرا
پایگاه­داده های ستونی